Strandskydd vid avstyckning

Tre olika prövningar

• Fastighetsbildning – prövas av Lantmäteriet enligt fastighetsbildningslagen.
• Strandskyddsdispens – prövas av kommunen eller länsstyrelsen enligt miljöbalken.
• Bygglov eller förhandsbesked – prövas av kommunen enligt plan- och bygglagen.

Ett positivt besked i en prövning innebär inte automatiskt ett positivt besked i de andra.

Varför strandskyddet påverkar avstyckningen

Enligt 3 kap. 2 § andra stycket fastighetsbildningslagen ska fastighetsbildning ske så att syftet med särskilda bestämmelser för bebyggande eller markanvändning inte motverkas. Om ett särskilt tillstånd medger en byggnad eller jämförlig åtgärd i strid med en sådan bestämmelse hindrar detta krav inte fastighetsbildning som behövs för att tillståndet ska kunna utnyttjas. Det är ett avgränsat undantag, inte ett besked om att en dispens uppfyller samtliga villkor för avstyckning. Övriga krav enligt fastighetsbildningslagen ska fortfarande prövas.

Planera ordningen

Planera ordningen mellan prövningarna och visa hur den föreslagna fastigheten förhåller sig till dispensens åtgärd och tomtplats. Gränserna behöver inte sammanfalla och en fastighetsgräns ersätter inte tomtplatsavgränsningen. Se tomtplatsavgränsning.

Lämplighet, väg och vattenförsörjning prövas också

3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen kräver att varje nybildad eller ombildad fastighet är varaktigt lämpad för sitt ändamål med hänsyn till bland annat belägenhet och utformning. Lagen anger även tillgång till behövliga vägar och, för bebyggelse, godtagbara anordningar för vatten och avlopp.

En strandskyddsdispens besvarar inte dessa frågor. Planförhållanden och övriga villkor i fastighetsbildningslagen kan fortfarande hindra en förrättning. Beskriv därför fastighetens avsedda ändamål och nödvändiga rättigheter, inte bara dess tänkta gräns.

Dispensens omfattning och den nya fastigheten

Undantaget i 3 kap. 2 § andra stycket gäller fastighetsbildning som behövs för att det särskilda tillståndet ska kunna utnyttjas. Det ska inte uttryckas som att varje tidigare dispens gör strandskyddet irrelevant i hela förrättningen. Läs vilken åtgärd, yta och vilka villkor dispensen faktiskt omfattar.

Fastighetsgräns, tomtplats och hemfridszon är olika begrepp. En ny gräns gör inte tidigare tillgänglig strandmark privat. Vid avstyckning för en bostadsfastighet behöver både fastighetens utformning och relationen till strandskyddets syften bedömas.

Samråd och föreläggande att söka tillstånd

Enligt 4 kap. 25 § ska lantmäterimyndigheten utreda förutsättningarna och vid behov samråda med berörda myndigheter. Om ett tillstånd behövs för att bedöma fastighetsbildningens tillåtlighet, och förutsättningarna i övrigt finns, får den förelägga en sakägare att inom viss tid ge in bevis om att tillstånd har sökts.

Detta är inte en garanti att dispens kommer att ges eller att förrättningen kan genomföras. Ett besked om att ansökan har lämnats in är inte ett beviljat tillstånd. Bevaka både förrättningens föreläggande och dispensärendets egna beslut och frister.

Underlag för fastighetsbildning nära vatten

• Förslag till fastighetsgräns och beskrivning av fastighetens avsedda ändamål.
• Dispensbeslut med åtgärdsritning, tomtplatskarta och villkor.
• Planbestämmelser, eventuellt bygglov eller förhandsbesked som separata beslut.
• Väg-, vatten- och avloppsunderlag samt befintliga rättigheter och förrättningsakter.
• Historiskt platsunderlag om byggnader, markanvändning och tillgänglighet.

Om den föreslagna fastigheten omfattar strandmark utanför en beslutad tomtplats behöver skillnaden visas tydligt. En jurist kan jämföra de olika besluten och utreda om den föreslagna fastighetsbildningen verkligen motsvarar det som dispensen tillåter.

Illustrativt exempel – bostadsfastighet med strandremsa

Illustrativt exempel, inte ett klientärende: En ägare vill stycka av en fastighet kring ett befintligt hus och inkludera en strandremsa utanför husets tomtplats. Ett tidigare dispensbeslut kan stödja en bestämd byggnadsåtgärd men innebär inte automatiskt att hela den föreslagna fastigheten är lämplig eller att stranden får privatiseras.

Förrättningen behöver bedöma fastighetens ändamål, utformning och rättigheter samt skyddsbestämmelserna. Ändrad gräns eller ytterligare tillstånd kan behöva övervägas, utan att något visst resultat kan utlovas.

Frågor och svar om avstyckning

Måste alla avstyckningar ha strandskyddsdispens?

Nej, det beror på fastighetsbildningens ändamål, utformning och förhållandet till skyddsbestämmelserna. En dispens avser en åtgärd enligt miljöbalken; förrättningen har sin egen prövning.

Kan kommunen lova att avstyckningen godkänns?

Kommunens dispens eller förhandsbesked ersätter inte lantmäterimyndighetens prövning enligt fastighetsbildningslagen.

Är förrättningskostnad samma sak som överklagandeavgift?

Nej. Förrättningen, en dispensansökan och juridiskt ombud har skilda kostnader. Kostnadsreglerna i ett överklagat fastighetsbildningsmål ska inte likställas med dem i ett strandskyddsmål.