Våra verksamhetsområden – juridisk hjälp inom mark-, miljö- och fastighetsrätt

Miljörätt

Miljörätten sätter ramar för hur mark och vatten får användas med hänsyn till människors hälsa, naturmiljön och långsiktig hushållning med resurser. För en fastighetsägare kan samma projekt aktualisera både strandskydd, områdesskydd och regler om en verksamhets miljöpåverkan. Att identifiera rätt prövning tidigt är viktigt: ett beslut enligt en bestämmelse ersätter inte automatiskt andra nödvändiga beslut.

Strandskydd, dispens och områdesskydd

Strandskyddskonsulternas rådgivning inom strandskydd och strandskyddsdispens tar sin utgångspunkt i skyddets geografiska omfattning, åtgärdens karaktär och de särskilda skäl som lagen tillåter. Bedömningen omfattar också allmänhetens tillgång till stranden, djur- och växtlivet samt tomtplats och fri passage. Gällande regler efter ändringarna den 1 juli 2025 beskrivs på sidan nya strandskyddsregler.

Naturreservat har egna föreskrifter som behöver läsas tillsammans med beslutet och dess karta. En åtgärd kan kräva både strandskyddsdispens och dispens från reservatsföreskrifter. För biotopskydd måste man först undersöka om platsen omfattas av ett generellt skydd eller ett särskilt beslut och om åtgärden kan skada naturmiljön. Dessa frågor regleras i 7 kap. miljöbalken men har skilda förutsättningar för undantag.

Natura 2000 och artskydd behöver bedömas särskilt. Tillstånd enligt 7 kap. 28 a § miljöbalken kan krävas för åtgärder som på ett betydande sätt kan påverka miljön i ett Natura 2000-område; även påverkan från en åtgärd utanför området kan behöva utredas. Artskyddsfrågor gäller bland annat skyddade arter och deras fortplantningsområden eller viloplatser, beroende på vilken bestämmelse som är tillämplig. En naturinventering kan därför vara avgörande för prövningen.

Vattenverksamhet, miljötillstånd och anmälan

Bryggor, muddring och andra arbeten i vatten kan vara vattenverksamhet enligt 11 kap. miljöbalken. Beroende på åtgärden kan tillstånd eller anmälan krävas, och frågan om rätt att disponera vattenområdet måste också klarläggas. En anmälan om vattenverksamhet är inte ett miljöbalkstillstånd. Förhållandet mellan tillstånd och strandskyddsförbud måste bedömas särskilt; läs mer på sidan strandskydd och brygga.

Miljötillstånd och anmälningsärenden kan också avse verksamheter enligt 9 kap. miljöbalken. För enskilda avlopp behöver man bland annat klarlägga om tillstånd eller anmälan krävs, vilka lokala bestämmelser som gäller samt riskerna för hälsa, grundvatten och närliggande vattenmiljö. Ett tekniskt förslag måste kunna knytas till platsens förutsättningar och de rättsliga kraven.

Tillsyn, förelägganden, viten och överklaganden

I ett tillsynsärende behöver myndighetens krav jämföras med vad som faktiskt har gjorts, vem som ansvarar och vilket lagstöd beslutet har. Ett föreläggande ska vara tillräckligt tydligt för att adressaten ska kunna förstå vad som krävs. När vite används behöver även tidsfristen och möjligheten att följa beslutet bedömas. Vi beskriver arbetet närmare på sidorna föreläggande inom strandskydd, rivningsföreläggande och överklaga strandskyddsbeslut.

Illustrativt exempel – brygga i skyddad natur

En fastighetsägare vill ersätta en brygga vid ett naturreservat. En samlad bedömning börjar med reservatsföreskrifterna, strandskyddets omfattning, arbetets påverkan på vattenmiljön och rätten till vattenområdet. Fotografier, tidigare beslut, ritningar och naturunderlag kan behövas i olika prövningar. Exemplet är illustrativt och innebär inte att någon viss dispens eller något tillstånd kan erhållas.

Plan- och byggrätt

Plan- och byggrätten handlar om användningen av mark och vatten samt om prövning och kontroll av byggande. Plan- och bygglagen styr bland annat detaljplaner, områdesbestämmelser, bygglov och tillsyn. Nära en strand behöver dessa frågor ofta utredas parallellt med miljöbalkens krav, utan att prövningarna blandas ihop.

Bygglov, förhandsbesked och planförutsättningar

Vid en bygglovsfråga behöver man undersöka vilken åtgärd som planeras, platsens planförhållanden och vilka lovkrav som gäller. Reglerna om bygglov ändrades den 1 december 2025; även tidpunkten för ansökan och tillämpliga övergångsbestämmelser kan behöva kontrolleras. Lovfrihet innebär inte att strandskydd eller andra krav upphör att gälla.

Ett förhandsbesked kan i de fall lagen medger det ge besked om en lovpliktig åtgärd kan tillåtas på en viss plats. Det är inte ett bygglov och ger inte rätt att börja bygga. En detaljplan kan styra bland annat användning, placering och omfattning av bebyggelse. Områdesbestämmelser kan reglera vissa frågor utanför detaljplan, men har inte samma innehåll och rättsverkningar som en detaljplan.

Planprocesser och överklagande av bygglovsbeslut

I en planprocess är det viktigt att lämna relevanta synpunkter inom rätt skede och att dokumentera hur den egna fastigheten berörs. Rätten att överklaga ett planbeslut kan påverkas av om synpunkter har framförts på det sätt lagen kräver. Vid överklagande av bygglov måste det aktuella beslutet, klagorätten och överklagandehänvisningen kontrolleras. Planbeslut och bygglovsbeslut kan följa olika instansordningar och fristregler.

Relevant underlag kan vara planhandlingar, situationsplaner, höjd- och avståndsuppgifter, grannyttranden och kommunens beslutsmotivering. Invändningar behöver knytas till de regler som styr prövningen, inte enbart till att ett projekt upplevs som olämpligt.

PBL-tillsyn, byggsanktionsavgifter, förelägganden och viten

Tillsyn enligt plan- och bygglagen är en annan prövning än strandskyddstillsyn. Byggnadsnämnden kan exempelvis behöva utreda om en åtgärd krävde lov eller startbesked och om byggandet följt gällande beslut. Ett föreläggande om rättelse och en byggsanktionsavgift har olika rättsliga funktioner. Det behöver kontrolleras vilken överträdelse som påstås, vem ett krav får riktas mot och om förutsättningarna för ingripandet är uppfyllda. Vite kan kopplas till vissa förelägganden men är inte samma sak som en byggsanktionsavgift.

Illustrativt exempel – tillbyggnad nära stranden

En fastighetsägare vill bygga till ett befintligt hus. Även om åtgärden inte kräver bygglov i den aktuella situationen kan den omfattas av strandskyddsförbuden, exempelvis genom att påverka allmänhetens tillgång till området. Tidigare beslut och laglig användning behöver jämföras med den föreslagna åtgärden. Läs mer om befintliga byggnader inom strandskydd och förutsättningarna för dispens. Exemplet är illustrativt, inte ett klientärende.

Fastighetsrätt och lantmäterifrågor

Fastighetsrätten behandlar bland annat fastigheters indelning och de rättigheter som ger tillgång till mark, vatten och anläggningar. I ett strandnära projekt är äganderätt, fastighetsgräns, servitut och möjlighet till fastighetsbildning ofta viktiga, men de ger inte i sig rätt att åsidosätta strandskydd eller andra offentligrättsliga krav.

Fastighetsbildning, avstyckning och fastighetsreglering

Genom avstyckning skiljs ett område från en befintlig fastighet för att bilda en ny fastighet. Fastighetsreglering kan bland annat användas för att överföra mark mellan fastigheter och för att bilda, ändra eller upphäva servitut. Förutsättningarna prövas i en lantmäteriförrättning enligt fastighetsbildningslagen, där bland annat lämplighet, planförhållanden och skyddsbestämmelser kan ha betydelse.

En avstyckning inom strandskydd måste därför bedömas utifrån både fastighetsbildningsreglerna och strandskyddets syften. En fastighetsgräns är inte en tomtplatsavgränsning. Att mark ingår i en bostadsfastighet betyder inte att hela området får användas som privat tomt; läs mer om tomtplatsavgränsning och fri passage.

Fastighetsgränser, gränstvister, servitut och nyttjanderätter

Vid en gränsfråga behöver förrättningsakter, gränsmärken och andra relevanta handlingar undersökas. En digital kartbild är inte ensam ett säkert besked om den rättsliga gränsen. Beroende på vad som är oklart kan fastighetsbestämning eller en annan rättslig åtgärd behöva övervägas.

Ett servitut ger en fastighet en bestämd rätt att använda en annan fastighet, exempelvis för väg eller tillgång till en anläggning. Avtalsservitut och officialservitut har olika sätt att bildas. En nyttjanderätt grundas i regel på ett avtal om att använda mark eller en byggnad. Avtalets innehåll, rättighetens omfattning och giltighet behöver granskas. Rätten att nyttja en bryggplats ersätter inte en nödvändig strandskyddsdispens eller prövning av vattenverksamhet.

Gemensamhetsanläggningar och lantmäteriförrättningar

En gemensamhetsanläggning kan ordna en anläggning som är gemensam för flera fastigheter, exempelvis en väg. Vid prövning enligt anläggningslagen bedöms bland annat deltagande fastigheter, behov och kostnadsfördelning. Förrättningshandlingar och tidigare beslut behöver läsas noggrant för att klarlägga vad som ingår och hur ansvaret är ordnat.

Vid ett överklagande av ett lantmäteribeslut behöver man identifiera vilken del av beslutet som ska ändras och vilket rättsligt eller faktiskt fel som åberopas. Överklagandeväg och tidsfrist ska kontrolleras mot beslutet och tillämplig lag. En förrättning kan innehålla flera beslut med olika förutsättningar för överklagande.

Illustrativt exempel – ny fastighet med tillgång till vatten

En markägare vill stycka av en bostadsfastighet och ordna tillgång till en befintlig brygga. Bedömningen kan behöva omfatta avstyckningens lämplighet, vägrätt, vatten- och avloppslösning samt den rättsliga grunden för bryggans användning. Strandskydd, tomtplats och eventuell gemensam anläggning måste hållas isär. Exemplet är illustrativt och säger inget om utfallet i en viss förrättning.